Da li u Novom Sadu da kupim korišćen ili stan u izgradnji

---

Prilikom kupovine stana, jedna od prvih dilema sa kojom se suočavaju kupci je da li izabrati korišćeni (stariji) stan ili stan u izgradnji (novi stan). Oba ova izbora imaju svoje prednosti ali i mane, a pravi izbor potencijalnih kupaca zavisi od prioriteta, raspoloživih finansija i vremena kojim raspolažu.

U Novom Sadu uglavnom se preporučuje kupovina novog stana (novogradnja), zbog modernih standarda i potencijalno manjih ulaganja. Starogradnja opet može ponuditi karakterističan šarm starog stana, ali to uglavnom zahteva veća ulaganja u renoviranje i adaptacije, posebno kada su u pitanje stolarija i instalacije.

Svakako pri izboru treba pažljivo proveriti kvalitet gradnje i stanje u kome se zgrada nalazi, bilo da je reč o starogradnji ili novogradnji.

Prednosti korišćenog stana (starogradnja)

Povoljnija cena
- U većini slučajeva, stariji stanovi imaju povoljniju cenu pa se tako za istu cenu može dobiti nešto više kvadrata nego kupovinom novog stana.

Useljivost
- Stariji stanovi poseduju mogućnost trenutnog uselenja pa se ne mora čekati određeno vreme za završetak izgradnje nove stambene zgrade.

Lakše pregovaranje
- Za kupovinu starijeg stana često se lakše pregovara sa potencijalnim prodavcem, a naročito onim koji stan želi što pre prodati.

Kvalitetna gradnja
- Mada nije uvek pravilo, starija gradnja može biti kvalitetnija, pre svega u smislu čvrstine materijala.

Podrumske prostorije
- Stanovi u starijim stambenim zgradama, često poseduju i podrum.

Mane korišćenog stana (starogradnja)

Potrebno renoviranje
- Za starije stanove moguća je potreba renoviranja od onog zahtevnijeg (zamena stolarije, vodovodnih i kanalizacionih cevi, elektroinstalacija...), ali ponekad i samo onog osnovnog (osveženje poput krečenja).

Manje efikasna izolacija
- U većini slučajeva stariji stanovi imaju lošiju izolaciju, što značajno utiče na račune za grejanje i hlađenje.

Lošiji raspored
- Stariji stanovi mogu imati lošiji raspored i manje funkcionalan prostor (primer stanova na staroj Detelinari, gde se iz jedne odmah ulazi u drugu sobu, a jedino su kuhinja i kupatilo  u solidnom-izdvojenom rasporedu stana).

Prednosti stanova u izgradnji (novogradnja)

Plaćanje po fazama i niža cena
- Stan u novogradnji može se kupiti po nižoj ceni, ako kupac stan kupi kako se to kaže „na zeleno“, odnosno u ranoj fazi izgradnje. Plaćanje se može obavljati u nekoliko faza (rata), što je praktično ako zainteresovani kupac ne raspolaže celokupnom sumom odjednom.

Mogućnost izbora
- U početnoj fazi zainteresovani kupac može birati spratnost stana, raspored ili orijentaciju prema strani sveta. Pojedini investitori kupcima nude čak i mogućnost izmene unutrašnjeg rasporeda prostorija.

Nov i moderan prostor
- Nova gradnja u Novom Sadu uglavnom poseduje moderan raspored prostorija, bolje iskorišćen prostor, veće prozore i balkone, kao i modernu kvalitetniju izolaciju.

Garancija
Novogradnja nudi garanciju na kvalitet izgradnje, što kupcima pruža sigurnost u slučaju bilo kakvih nedostataka.

Povrat PDV-a
U slučaju kupovine prvog stana direktno od investitora, kupac obezbeđuje povrat PDV-a.

Mane stanova u izgradnji (novogradnja)

Vremenski okvir
- Ponekad se radovi tokom izgradnje iz određenih razloga mogu produžiti pa se uselenje onda mora pomeriti kasnije od planiranog roka završetka izgradnje.

Rizik
- Iako su u današnje vreme rizici znatno smanjeni zbog strogih zakonskih propisa, uvek postoji mala mogućnost da investitor ne završi planirani projekat na vreme ili ako dođe do nekih drugih neplaniranih problema.

Manja mogućnost kompromisa
- Teže se može pregovarati o ceni.

Nedostaci stambenog objekta
- Stanovi u novogradnji često poseduju manje terase i balkone.
 

Cene kvadrata starijih stanova u Novom Sadu beleže veći rast u odnosu na novogradnju, a razlog za to leži u nekoliko faktora!

Zašto cene starijih stanova rastu brže

Smanjena ponuda
- Broj starijih stanova je ograničen i ljudi ih sve manje nude na prodaju pa je samim tim i potražnja veća. Pojedini investitori su otkupili starije stanove, renovirali ih i kasnije prodali po većoj ceni od one za koju su ga kupili.

Bolja lokacija
- Starije zgrade uglavnom su građene u centralnim gradskim zonama, kao što su centar, širi centar, Podbara, Grbavica, a tu možemo dodati i starije stambene zgrade u ulici Maksima Gorkog, zgrade na Keju, dalje od centra Limani i van zone centra treba navesti Staru Detelinaru i Avijatičarsko naselje, a zašto ne spomenuti i starije stanove na sve traženijem pa i popularnijem Novom Naselju.

Lakša i brža kupovina
- Pojedini potencijalni kupci se odlučuju za kupovinu starijih stanova, jer u takve se stanove mogu u suštini useliti veoma brzo.

Kvalitetna gradnja
- Pojedine starije stambene zgrade poseduju izuzetno kvalitetnu toplotnu, a posebno možemo navesti i zvučnu izolaciju.

Potrebno renoviranje
- Pojedini sigurno obavezu renoviranja smatraju negativnom varijantom, ali postoji i prednost za one kupce koji svoj dom žele urediti po svom ukusu, svojim željama i potrebama.

Cena stanova u staroj i novoj gradnji, uvek zavise od lokacije. Cene kvadrata stanova idu na gore skoro podjednako za stare ali i nove stanove. Ipak na traženijim lokacijama stariji stanovi beleže veći rast cena.
 

Raspon cena kvadrata u Novom Sadu značajno varira u zavisnosti od lokacije, tipa gradnje pa čak i od veličine stana!

Podaci iz prvog polugodišta 2024. godine:

Novogradnja (prosečna cena)
- Prosečna cena kvadrata u Novogradnji u Novom Sadu, kretala se od 2000 do 2300 Eura.

Starogradnja (prosečna cena)
- Prosečna cena u Starogradnji u Novom Sadu, bila je nešto niža i to od 1900 do 2100 Eura.

Važno je naglasiti da su ovo samo proseci, a stvarne (realne) cene mogu drastično odstupati, posebno na atrativnim lokacijama.

Raspon cena po lokacijama

Cene su najviše u najtraženijim delovima Novog Sada

Centar, Grbavica i Liman
- Na ovim lokacijama cene su znatno iznad proseka, posebno za renovirane stanove i stanove sa atraktivnim pogledom. Na ovim popularnim lokacijama, kvadrat stana može dostići i preko 3000 Eura, a u nekim slučajevima i do 4000 Eura, posebno za starogradnju na ekskluzivnim lokacijama.

Šire gradsko jezgro
Cene su nešto niže u odnosu na strogi centar, ali i dalje visoke.

Periferija
U udaljenijimm delovima Novog Sada od centra, kao što je recimo Klisa, cene su niže.

Dodatni faktori koji utiču na cenu

Tip stana
- Garsonjere i jednosobni stanovi, obično imaju višu cenu kvadrata u odnosu na veće stanove.

Kvalitet gradnje
- Novija gradnja sa boljom energetskom efikasnošću i modernim sadržajima kao što su lift i garaža, ima višu cenu.

Pravno stanje
- Regularna dokumentacija i čisto vlasništvo, mogu uticati na bolju cenu i bržu prodaju.

Najskuplji stan u Novom Sadu od samo 371m2, prodat je u strogom centru Novog Sada za neverovatnih 1.128.000 Eura. Nekako je u poslednje vreme situacija na tržištu nekretnina u Novom Sadu takva da cene nekretnina jednostavno nemaju gornju granicu.I kako agenti nekretnina uvek kažu, nekretnina nije skupa, ako ima ko da je kupi.

I da se kroz jedan rezime vratimo malo u prošlost na tržište nekretnina u Novom Sadu od 1960-tih godina do 1990-tih

U ovom periodu, tržište nekretnina koje danas poznajemo, jednostavno nije postojalo. Većina stanova je građena za državne firme i dodeljivana zaposlenima po povlašćenim cenama, a privatna gradnja je bila retka.

Pristup stanovima
Do stana se dolazilo uglavnom preko preduzeća ili stambenih zadruga, a stanovi su bili standardizovani.

Vrednost
Vrednost stana se nije merila tržišnom cenom, već je bila socijalna kategorija.

Tranzicija i druga društvena događanja
Period tranzicija donosi promene, a masovna privatizacija i priliv izbeglica, pokrenuli su tržište.

Potražnja i cena
- Potražnja je bila velika, a cene kvadrata su počele da rastu.

Novogradnja vs. Starogradnja
- U to vreme novogradnja je bila retka. Vrednost stana se merila pre svega po lokaciji, a ne po starosti zgrade.

Post-tranzicioni period i procvat tržišta (od 2000-te do danas)
Od 2000-te godine, tržište nekretnina se naglo razvija, a domaće i strane investicije povećavaju broj novogradnji, a to znači i novih stanova. U početku je novogradnja bila skuplja i kupci su tada plaćali više za nove modernije stanove.

Međutim poslednjih godina ovaj odnos se menja

Starogradnja ponovo dobija na vrednosti
- Zbog izuzetno velike potražnje za starim stanovima, cene se izjednačavaju sa novogradnjom. Na nekim lokacijama (posebno u strogom centru Novog Sada), stari stanovi dostižu cenu novih.

Lokacija je i dalje najvažnija
Lokacija i dalje ostaje glavi faktor, a zanimljivo je da stari stan na top lokaciji može čak više vredeti, nego novi stan na periferiji.

Sve u svemu, odnos potražnje i cena u Novom Sadu drastično se menjao, ali je lokacija oduvek bila glavni faktor. Danas je razlika u ceni starogradnje i novogradnje u Novom Sadu manja nego ikada, a u nekim slučajevima je starogradnja starih stanova čak i skuplja.
 

A ko su kupci starijih, a ko novijih stanova o tome više u nekom novom tekstu na našem Blogu!

Ako i dalje imate dilemu da li da kupite stariji stan ili stan u novogradnji, predlažemo vam da odmah pozovete broj telefona agencije Solis Nekretnine i konsultujete sa našim iskusnim licenciranim agentima!

Dobrodošli!!!

fotografije: Solis Nekretnine