Tokio razgovor o tržištu nekretnina

---

Tokio, grad gde tradicija i savremeno tržište dišu istim ritmom

Tokio, grad koji živi i pulsira dvadeset četiri sata u danu, istovremeno je jedno od najskupljih, najuređenijih i veoma dobro regulisanih tržišta nekretnina na svetu. U njemu su preciznost, pouzdanost i zakonitost, vrednosti duboko utkane u način poslovanja — od arhitekture, izgradnje pa do agencijskog posredovanja.

Dok se sa jedne strane uzdižu stakleni neboderi poslovnih centara Šibuje i Minato, s druge strane žive mirne stambene zone kao što su Meguro, Ebizu i Asaksa u kojima su domovi uredni, čisti i funkcionalni.

Iza svakog ugla oseća se japanski mentalitet — skromnost, odgovornost i dugoročna lojalnost poslu.

Za nas, iz agencije Solis nekretnine, ovo je bilo više od običnog putovanja — bio je to susret sa veoma specifičnom kulturom i mentalitetom Japanaca, tržištem koje kombinuje efikasnost zapada i suštinsku predanost i etiku istoka.

Susret sa agentima za promet nekretnina iz Tokija

Macda i Šo o poslu, pravilima i izazovima u poslu prometovanja nekretnina

U jednoj od tokijskih agencija za promet nekretnina, Family Ties Co. Ltd u razgovoru sa agentima Macdom i Šo, saznali smo kako izgleda svakodnevni rad na tržištu koje je među najuređenijima u svetu.  

 

Iako je Japan jedna od tehnološki veoma naprednih država, znanje engleskog jezika među Japancima iznenađujuće je skromno. Razlog za to leži u njihovom obrazovnom sistemu, koji dugo vremena nije naglašavao praktičnu upotrebu jezika. Osim toga, japanski jezik ima potpuno drugačiju strukturu i izgovor od engleskog, što dodatno otežava učenje. Ipak, uprkos jezičkoj barijeri, komunikacija nikada nije bila prepreka. Pogotovo danas. Zahvaljujući savremenim prevodiocima, sporazumevanje sa našim japanskim kolegama je teklo glatko. Japanci su vrlo strpljivi i ljubazni sagovornici, pa im nije smetalo što razgovor teče uz pomoć digitalnog prevodioca; naprotiv, često su se sa osmehom uključivali u „tehnološki dijalog“, pokazujući da razumevanje ne zavisi samo od jezika, već i od dobre volje. U nastavku vam prenosimo razgovor.

Vera iz Solis nekretnina želela je iz prve ruke da sazna: kako izgleda tržište, uslovi poslovanja i posao agenta u zemlji u kojoj su preciznost, dosledna zakonitost i posvećenost poslu gotovo deo nacionalnog identiteta.

Naše tržište je strogo uređeno i zakonski precizno.

Vera:

Koliko dugo vaša agencija posluje i koliko agenata radi kod vas?

Macda:

Naša kompanija posluje u Tokiju od 2017. godine, a ja radim oko šest, sedam godina. U njoj trenutno radi nešto više od dvadeset agenata.

Vera:

Kod nas u Srbiji, u agenciji Solis nekretnine, radi oko 45 agenata i već 35 godina se bavimo prometom nepokretnosti. Solis je počeo sa radom mnogo pre konkretnog zakona koji uređuje ovu delatnost. Interesuje nas kako izgleda zakonska regulativa u prometu nepokretnosti i kakav je sistem posredničke naknade u Japanu?

Macda:

Zakon koji uređuje promet nepokretnosti u Japanu zove se

“Real Estate Brokerage Act” (宅地建物取引業法 – Takuchi tatemono torihiki gyōhō),

i donet je 1952. godine, a značajno je revidiran 1984, 2002. i 2018. godine.

Ovaj zakon precizno definiše uslove za dobijanje licence za posredovanje, obaveze agencija prema klijentima, pravila o maksimalnim provizijama, kaznene mere za prekršaje (uključujući oduzimanje licence).

Svaki agent mora imati licencu „宅地建物取引士 (takken-shi)”, a svaka agencija mora biti registrovana kod Ministarstva zemljišta, infrastrukture, transporta i turizma (MLIT).

Provizija se u Japanu naplaćuje od obe strane (i od kupca i od prodavca).

To znači da agent ili agencija ima pravo da naplati posredničku naknadu od maksimalno 3% + 60.000 jena (oko 340 evra) + ( dodatak 10% poreza) od svake strane.

Ta visina provizije je propisana zakonom i ne sme se premašiti.

Postoji i raspodela provizije po vrednosti transakcije, koju propisuje član 46. pomenutog zakona:

do 2 miliona jena ( 11 300 evra) – 5 %

5% se odnosi na jeftinije transakcije — na primer, zemljište u ruralnim oblastima, parking mesto itd.

U takvim slučajevima, agencija ima pravo da naplati do 5% jer je posao mali, al postoje i troškovi posredovanja (reklama, dokumentacija, terenski rad) ostaju isti.

od 2 do 4 miliona jena (11 300 - 22 600 evra) – 4 %,

iznad 4 miliona jena ( 22 600) – 3 %.

Dakle, ukupna provizija u kupoprodaji može biti najviše 6% (po 3% od svake strane) + troškovi.

Mladi u Japanu sve češće iznajmljuju stanove — nekretnine su skupe i stranci sve više kupuju

Vera:

Kako mladi Japanci dolaze do svoje nekretnine? Kupovinom ili iznajmljivanjem?

Macda:

Danas je mnogo više iznajmljivanja. Cene nekretnina su jako porasle, pa Japanci posebno u Tokiju teško mogu da kupe stan. Kupovina zahteva velika sredstva, a mnogi se odlučuju za dugoročni zakup. S druge strane, poslednjih godina stranci sve više kupuju nekretnine u Tokiju kao investiciju. Kupovina nekretnina za strance je opterećenija zahtevima kako pravnim tako i finansijskim. Japanci nekada uzimaju kredit sa niskom kamatnom stopom da bi kupili nekretninu za stanovanje.

Vera:

Koliko prosečno košta kvadrat stana u Tokiju?

Macda:

Zavisi od lokacije, starosti i tipa nekretnine. Cena starih stanova u predgrađu se kreće od 2.500 pa do 3.000 evra po kvadratnom metru, a od 18.000 do 30.000 evra u novogradnji u centru Tokija.

Vera:

Znači, dostupnost je veliki izazov. Koliko prosečnih plata je potrebno za jedan kvadrat stana.

Macda:

Da, upravo tako. U praksi to izgleda ovako:

Ako Japancu godišnja plata iznosi 6 miliona jena, a prosečan stan (50 m²) u Tokiju košta 60 miliona jena — potrebno je 10 godina ukupnog prihoda (bez troškova života!) da bi ga kupio.

To znači da čak i uz hipoteku, kredit se otplaćuje 30–35 godina, često do penzije.

Zato Japanci kada i kupuju nekretninu pažljivo biraju lokaciju i često uzimaju manje i funkcionalne stanove.

Vera:

Da li zbog toga mnogi mladi odlažu kupovinu i žive u rentiranim stanovima duži niz godina?

Macda:

U Japanu oko 60% domaćinstava poseduje svoju nekretninu, dok preostalih 35–40% živi u iznajmljenim stanovima, pri čemu je u Tokiju taj procenat još veći zbog visokih cena kvadrata i velike mobilnosti stanovništva. Mnogi Japanci biraju zakup jer su cene nekretnina, naročito u centralnim delovima Tokija, među najvišima u svetu, dok rast plata već decenijama stagnira, pa bi kupovina stana značila preveliko finansijsko opterećenje. Uz to, radna kultura koja podrazumeva česte promene posla i preseljenja čini fleksibilnost zakupa praktičnijom opcijom. Kod mlađih generacija primećuje se i promena životnih vrednosti – sve manje njih vidi posedovanje nekretnine kao statusni simbol, a više teže slobodi i jednostavnosti života bez dugoročnih kredita. Sistem zakupa u Japanu je stabilan, a zakoni snažno štite stanare, što dodatno podstiče dugoročno iznajmljivanje kao održiv način stanovanja.

Inače želim da naglasim da su Japanci izuzetno skromni i racionalni.

U Tokiju porodice najčešće žive u stanovima od 50 do 60 kvadratnih metara. Veliki broj je i garsonjera od 20 do 25 kvadrata.

Nažalost, sve je manje dece tako da porodice često imaju samo jedno dete.

Vera:

Da li se oglašavate na web sajtu i da li radite posredovanje u zakupu i kupoprodaji.

Macda:

Da, oglašavamo se na našem sajtu https://www.familyties.co.jp

Konkretno radimo samo posredovanje u kupoprodaji, ali ima agencija koje rade samo posredovanje u zakupu. Neke rade sve to zajedno, čak i brigu oko nekretnina (kod nas “gazdovanje”)
 

U Japanu je licenca obavezna, a profesionalizam se podrazumeva

Vera:

Da li agenti u Japanu moraju da imaju licencu za rad?

Macda:

Naravno. Bez licence ne možete da radite kao agent. Pravila su stroga, a inspekcije česte. Ako agent prekrši zakon ili etičke standarde, sledi trenutno oduzimanje licence.

Vera:

Kod nas je licenca obavezna od 2014. godine, ali sistem kontrole se još uvek unapređuje. Zanimljivo je da kod vas preciznost i odgovornost nisu samo obaveza, nego deo kulture.

Macda:

Tako je. Profesionalizam nije dodatak poslu — to je način života.

U nekim agencijama imamo platu, u drugima samo procenat

Vera:

Kako su agenti plaćeni u Japanu — imaju li fiksnu platu ili rade isključivo na procenat, kao kod nas?

Macda:

Zavisi od kompanije. U nekima postoji kombinacija fiksne plate i procenta, a u drugim je isključivo procenat od ugovora.

U agencijama sa fiksnim delom, agenti dobijaju oko 10% provizije, dok u onima gde rade samo na procenat, zarada ide od 30 do 50%.

Vera:

Vrlo slično našem sistemu. U Solisu agenti početnici dobijaju 30%, a iskusni i uspešni agenti i do 60% od realizovanog ugovora. Nema fiksnog dela, samo procenat, što verujemo podstiče motivaciju i ličnu odgovornost.

Za mene je ovo posao za ceo život

Vera:

Da li je u Japanu profesija agenta dugotrajno zanimanje ili su fluktuacije zaposlenih velike? Da li planirate da ostanete dugo u ovom poslu?

Macda:

Naravno. Smatram da je ovo životni poziv. Ljudi često menjaju poslove, ali agenti za nekretnine u Japanu ostaju u ovoj profesiji godinama. Uživam u poslu i trudim se da svaka kupoprodaja bude potpuno korektna.

Vera:

Kod nas se agenti najduže zadržavaju u ovom poslu ako ga rade srcem i profesionalno. Tako lakše savladavaju stres koji nije zanemarljiv u ovoj delatnosti.

Da li je vama posao stresan?

Macda:

( Smeh)

Meni nije, dobro se nosim sa njim, ali Šo drugačije misli.

Šo:

Prepuna sam stresa! (smeh)

Vera:

Šta ti je najstresnije u poslu?

Šo:

Klijenti i njihovo neznanje o nekretninama.

Macda:

Mislim da je Šo pod većim stresom jer je došla iz Tajvana i mnoge stvari su joj još nepoznate.

Dve udaljene države, jedno razumevanje profesije

Razgovor sa Macdom i Šo pokazao je koliko je japanski sistem uređen i koliko se poštuje svaka procedura.

U Japanu, preciznost nije hladna, ona je izraz poštovanja prema klijentu. Svaka rečenica u ugovoru, svaka brojka u izračunu provizije i svaka poseta nekretnini odvijaju se po pravilima koja garantuju poverenje.

Za Solis nekretnine, ovaj razgovor bio je potvrda da tržište nekretnina može biti istovremeno profesionalno, etično i toplo, uprkos predrasudama da su Japanci strogi i precizni. Uverili smo se i u ličnom kontaktu da su Japanci izuzetno ljubazan i i predusretljiv narod.

U poređenju Srbije i Japana, razlike se ne uočavaju, nekretnine su skupe i teško dostupne za prosečnog državljanina i Srbije i Japana.

Ono što spaja agente sa obe strane sveta je zakonskom regulativom uređena profesija i delatnost, odgovornost prema klijentu i ljubav i posvećenost prema poslu kao ključ uspeha.

Japan nam je potvrdio da je tačnost jednaka poštovanju, a poverenje vrednije od svake posredničke naknade.

Profesionalizam, preciznost i kultura — lekcije iz Tokija

Tokio nas je naučio da preciznost nije nužno hladna, nego može itekako da bude humana. Da se poslovni odnosi u Japanu temelje na poverenju, bez žurbe i pregovaračkog pritiska.
 

Japanski agenti ne obećavaju „brzu prodaju“, već „tačan proces“ i u tome leži njihova snaga.

Za nas je ovaj razgovor bio dragoceno iskustvo, jer smo imali priliku da donekle uporedimo tržišta nekretnina i da nam ovakvi kontakti mogu biti prostor učenja o ljudima i vrednostima različitih kultura i načinima poslovanja u oblasti prometa nepokretnosti.

Putovanje kroz Japan bilo je više od turističkog iskustva. Bio je to na neki način pogled u budućnost u mnogo čemu.

Japanci često govore samo japanski, ali svi žele da se sprijatelje sa strancima, rekli su nam na kraju. Takođe su dodali da ne zaboravimo da ih preporučimo ako budemo imali klijenta koji bi kupovao nekretninu u Tokiju.

I mi smo, u ovom razgovoru, postali deo te povezanosti — most između dve kulture, dva tržišta i jednog zajedničkog jezika: ljudskog susreta.

POGLEDAJTE VIDEO: