Kupovina stana u izgradnji od A do Š

---

Kupovina nekretnine je jedna od najvećih životnih odluka, a odluka da investirate u „Kvadrate na papiru“ sa sobom nosi poseban miks uzbuđenja i opreza. Dok gledate u određeno gradilište ili prve betonske stubove, vi zapravo gledate u svoju budućnost, modernu kuhinju u kojoj ćete kuvati prvu kafu, prostranu dnevnu sobu okupanu suncem i sigurnost koju donosi posedovanje sopstvenog doma.

Prednosti su jasne: Od povoljnije cene u ranoj fazi gradnje, preko mogućnosti da sami birate raspored prostorija i keramiku pa sve do činjenice da ćete biti prvi stanari u potpuno novom objektu, građenom po najsavremenijim standardima.

Međutim, put od prvog bagera na terenu do dobijanja ključeva od stana u ruke, često prati mnoštvo administrativnih i pravnih pitanja, koja mogu biti pomalo i zastrašujuća. Da li je dokumentacija potpuna? Kako osigurati svoju investiciju i šta zapravo znači povraćaj PDV-a za kupce prvog stana?

Da bismo vam pomogli da kroz ovaj proces prođete bez stresa i sa potpunim razumevanjem svake faze, pripremili smo svojevrstan vodič „od A do Š“. Naš cilj je da za vas pripremimo korisne informacije, koje će vam omogućiti da donosite pametne odluke i sa osmehom zakoračite u svoj novi dom.

 

San u temeljima: Šta sve treba da znate o kupovini stana u izgradnji!

 

Verovatno se pitate zašto bi čekali na useljenje godinu ili dve, umesto da kupite gotov stan!

 

Mnogi kupci se pitaju zašto je prodaja stanova u izgradnji toliko popularna, uprkos periodu čekanja. Odgovor leži u matematici, ali i u komforu. Evo ključnih razloga zašto je ovo najpametnija investicija.

 

Značajna ušteda (cena)

- Ovo je najčešći motiv. Kupovina u ranoj fazi gradnje (tzv. Iz temelja), može biti i 10% do 20% povoljnija u odnosu na gotove stanove u istoj zgradi. Kako izgradnja zgrade raste, raste i cena kvadrata, što znači da je vaš stan već dobio na vrednosti, onog dana kada dobijete ključeve.

 

Mogućnost personalizacije

- Kada kupujete stan koji još nije završen, vi imate kontrolu. Želite li prostranije kupatilo na uštrb ostave? Drugačiju boju parketa ili specifičnu keramiku? Većina investitora dozvoljava unutrašnje izmene u ovoj fazi tako da dom u ovoj fazi možete uz dogovor sa investitorom prilagoditi svojim potrebama, a ne obrnuto.

 

Sve je novo i pod garancijom

- Kupovina u izgradnji znači da ste prvi korisnik svega od zidova, instalacija pa sve do lifta. Uz to novi moderni objekti moraju ispunjavati stroge standarde energetske efikasnosti, što dugoročno znači znatno niže račune za grejanje i hlađenje. Takođe imate garanciju na izvedene radove i opremu, što kod starije gradnje nikada nije slučaj.

 

Veći izbor i fleksibilno plaćanje

- Najbolji stanovi (savršena spratnost, orijentacija prema suncu ili najbolji pogled na okolinu), uvek se prvi prodaju. Kupovinom stana u izgradnji vi birate „šlag sa torte“. Pored toga, isplata se često vrši u etapama, što kupcima daje vremena da zatvore svoju finansijsku konstrukciju.

 

Savet plus

 

Zanimljivost

- Kupovina u izgradnji je zapravo oblik investiranja. Čak i ako ne planirate da živite u tom stanu, kapitalna dobit koju ostvarite od momenta polaganja kamena temeljca do upotrebne dozvole, često premašuju bilo koju kamatu u banci.

 

Kako prepoznati pouzdanog investitora: Lista za proveru

 

U svetu gde zgrade niču na svakom ćošku, ključno je razlikovati ozbiljne investitore od onih koji u posao ulaze bez dovoljno resursa!

 

Navešćemo šta svaki potencijalni kupac mora da obrati pažnju:

 

Istorija gradnje (Referentna lista)

- Najbolji dokaz nečije stručnosti su zgrade koje su već izgrađene. Predlažemo da proverite prethodne (sprovedene) projekte investitora. Da li su završeni u predviđenom roku? Da li stanari imaju zamerke na kvalitet završnih radova nakon nekoliko godina od useljenje.  Ozbiljan investitor će se uvek ponositi svojim portofilijom.

Finansijska provera (APR i bonitet). U današnje vreme podaci su transparentni. Kupce treba savetovati da na sajtu APR-a provere status firme.

• Da li je firma u blokadi?
• Koliki je osnovni kapital?
• Koliko dugo firma posluje?

 

Savet: Investitori često otvaraju posebnu firmu (tzv. SPV-SpecialPurposeVehicle) za svaki posebni projekat. To je legitimna praksa, ali tada proverite ko je „majka firma“ koja stoji iza tog projekta.

 

Građevinska firma i prijava radova

Pouzdan investitor će vam bez oklevanja dati na uvid:

• Građevinsku dozvolu (mora biti pravosnažna)
• Dokaz o plaćenoj direkciji (naknada za uređivanje građevinskog zemljišta).
• Prijavu radova (Ako dobijete izgovore umesto dokumenata to je jasan signal za oprez).

 

Projektno finansiranje banke

- Ovo je jedan od najsigurnijih znakova. Ako banka prati izgradnju objekta to znači da je ona već obradila duboku proveru investitora umesto vas. Banka neće plasirati novac, ako projekat nije „čist“. Takođe, ovo kupcima olakšava dobijanje stambenog kredita u ranijoj fazi gradnje.

 

Transparentnost i komunikacija

- Obratite pažnju na to kako investitor odgovara na vaša teška pitanja. Da li za izgradnju zgrade koristi kvalitetne materijale (koji brend stolarije, koja je klasa parketa…)? Da li dozvoljava obilazak gradilišta uz poštovanje mera bezbednosti. Profesionalac nema šta da krije.

Plaćanje u etapama je (fazno plaćanje) je najčešći model kod novogradnje i predstavlja neku vrstu „kompromisa“ između investitora i kupca. Umesto da sav novac date odjednom za nešto što još nije gotovo vi finansirate izgradnju onako kako ona napreduje.

Evo kako taj mehanizam funkcioniše u praksi i zašto je on dobar za obe strane:

 

Dinamika plaćanja: Od temelja do ključa

 

Investitori najčešće vezuju rate za Stepen izgrađenosti objekta. Standardni model često izgleda ovako:

 

Rezervacija (opciono)

- Manji iznos (npr. od 1000 do 5000 Eura), kojim „čuvate“ stan dok se ne pripremi Predugovor.

 

Prva rata (kapara)

- Najčešće iznosi od 30% do 50% vrednosti stana. Plaćate je odmah nakon overe Predugovora kod Notara. Ovim sredstvima investitor obično pokriva početne troškove i postavljanje temelja.

 

Srednje rate (Faza gradnje)

Isplata se deli na nekoliko delova (npr. po 10% ili 20%) koji dospevaju kada zgrada dostigne određeni nivo:

• Završetak „sive faze“ (ukrovljavanje objekta)
• Završetak zanatskih radova (postavljanje stolarije, instalacija…)
• Završetak unutrašnjih radova (košuljice, malterisanje…)

 

Poslednja rata

- Preostalih 10%obično se plaća pri samom kraju kada je zgrada završena, prođe tehnički prijem i usledi primopredaja ključeva.

 

Zašto je ovo važno za kupca?

 

Manji pritisak na budžet

-Ne morate odmah posedovati ceo iznos, što vam daje prostor da prodate staru nekretninu ili prikupite dodatna sredstva.

 

Kontrola rizika

- Vaš novac prati napredak na terenu. Ako gradnja uspori, usporavaju i vaše uplate (što treba definisati ugovorom).

 

Motivacija investitora

- Investitor ima direktan interes da završi fazu na vreme kako bi mogao da naplati sledeću ratu.

 

Šta ako kupujete stan u izgradnji na kredit?

 

Banke imaju svoja pravila. One obično ne isplaćuju novac investitoru, dok zgrada ne dostigne 60% ili 80% izgrađenosti(zavisno od banke i procenitelja).

 

U tom slučaju:

 

- Vi iz sopstvenih sredstava plaćate učešće (npr. 20%) na samom početku.

- Banka čeka da zgrada „izađe iz zemlje-temelja“ do dogovorenog procenta.

- Kada se dostigne taj procenat, banka isplaćuje preostalih 80% i to direktno investitoru.

 

Zaključak

 

Vaš siguran put do novog doma!

 

Kupovina stana u izgradnji nije samo potpisivanje papira to je investicija u vašu budućnost koja zaslužuje maksimalnu pažnju i stručnost. Iako proces može delovati kompleksno on ne mora biti stresan. Ključ uspešne kupovine leži u pravovremenim informacijama i prepoznavanju malih detalja, koji prosečnom kupcu često promaknu.

 

Zašto rizikovati kada uz sebe možete imati profesionalce?

 

Agencija Solis Nekretnine iz Novog Sada, decenijama uspešno vodi svoje klijente kroz lavirinte tržišta nekretnina. Naši iskusni agenti nisu samo posrednici, već vaši partneri koji poznaju svaki pedalj novosadskih gradilišta i znaju „ličnu kartu“ svakog investitora.

 

Tu smo da:

 

• Umesto vas proverimo svu dokumentaciju i istoriju investitora.
• Pomognemo u pregovorima oko dinamike plaćanja i odabira najboljih pozicija stanova.
• Pružimo punu pravnu podršku, kako biste bili potpuno zaštićeni od prve rate do ključa u ruke i useljenja.

 

Izbegnite brojne zamke samostalne kupovine i prepustite se timu koji zna kako da vaš put do ključeva novog stana bude bezbedan, efikasan i jasan!

 

Kontaktirajte nas već danas i zakažite konsultacije sa našim agentima i dozvolite nam da vas profesionalno vodimo kroz proces kupovine vašeg idealnog stana u izgradnji.

 

Vaša sigurnost je naš najveći prioritet!!!

 

fotografije: Solis Nekretnine