SOLIS - TO JE IME ZA VAŠ DOM!

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada šta treba znati
SOLIS-NEKRETNINE 14-Jan-21 2205 4

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada šta treba znati


Sigurno se puno vas seća nekog svog Domara koji je bio zadužen za održavanje zgrade u kojoj je živeo. Domar je ranije bio osoba koja je brinula o svim problemima koji su se vremenom pojavljivali u ulazima i stanovima stambenih zgrada, kao i o njihovom redovnom održavanju.

U to vreme ste znali kome da se obratite kako bi rešili neki problem koji se pojavio u vašem stanu ili ulazu, ako ste želeli ulepšati ulaz i fasadu krečenjem ili ako ste imali neku ideju kako urediti slobodan prostor ispred vaše zgrade.

Na žalost funkcija domara zgrada, vremenom je prestala funkcionisati pa su stanari stambenih zgrada bili često ostavljeni na cedilu. Od tada su sve probleme koji su se pojavljivali u njihovom stanu, ulazu ili na krovu zgrade, uglavnom sami morali rešavati, a često su se morali snalaziti kako su znali i umeli.


Domar je u prošlim vremenima bio ovlašćena osoba za održavanje zgrada!


Nedavno je usvojen Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, verujemo na zadovoljstvo velikog broja stanara u stambenim zgradama. Ovaj zakon je donešen pre svega kako bi se ova oblast pravno uredila i uskladila sa promenama u izmenjenim društveno ekonomskim odnosima.

Vremenom su se nizala brojna pitanja stanara, koji nisu znali kako da reše određene probleme u svojoj zgradi. Stanari isto tako nisu znali kako da regulišu odnose njih kao vlasnika stanova, a u vezi sa održavanjem i upravljanjem zgrada.


Stambena zgrada
 

Na osnovu evidentnih problema stanara zgrada koji su vremenom bili sve brojniji, procenjeno je kako postoji potreba za izmenom nekadašnih zakona koji su kao odgovornu osobu koja će se brinuti o održavanju zgrada, predvideli predsednika skupštine stanara. Nekadašnji zakoni su imali pre svega i velike propuste u ovoj oblasti i naravno na štetu stanara zgrada.


Republika Srbija je 2016. godine usvojila „Zakon o stanovanju i održavanju zgrada“


Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, reguliše veliki broj pravnih dilema i pitanja koja se tiču stanovanja i održavanja zgrada. Ovaj zakon počiva na načelu održivog razvoja stanovanja, koji predstavlja javni interes. Zakon unapređuje vrednosti stambenog fonda, unapređuje energetsku efikasnost i smanjuje negativne uticaje na životnu sredinu, ali i pomaže u merama za ostvarivanje prava na stanovanje.

Iako mnogi smatraju da je ovaj zakon izuzetno težak pa i strog za vlasnike posebnih, samostalnih i zajedničkih delova zgrade, mišljenje je da se ovim zakonom uvodi red između stanara stambenih zgrada. Treba napomenuti da posedovati delove zgrade ne znači samo pravo, već i obavezu koja je dugi niz godina nepravedno zapostavljena.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada smatra se javnim interesom!

Osnovne odredbe ovog zakona uređuju:

  • Upravljanje zgradom
  • Održavanje i korišćenje zgrade
  • Održivi razvoj stanovanja
  • Zajednički i posebni delovi zgrade
  • Stambena podrška
  • Evidencija i registri
  • Nadzor nad primenom odredaba zakona
  • Ostala pitanja od značaja za stambenu politiku


Sigurno se deo vas pita, koje prednosti donosi profesionalno upravljanje zgradama i naravno šta svi stanari zgrade time dobijaju. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, donešen je sa osnovnim ciljem kako bi se uveo red u stambenim zgradama, a posebno u onom delu koji se odnosi na upravljanje stambenom zajednicom.

Uvođenje profesionalnog upravnika kod dela stanara doneo je zabrinutost pa i nepoverenje, kako će to sve funkcionisati. Prvo pitanje pojedinih stanara je sledeće: „Koju korist imaju stanari zgrade i koja je prednost profesionalnog upravljanja zgradom i zašto je dobro da imaju profesionalnog upravnika zgrade“.


Zgrade Novi Sad
 

Očigledno je prema dosadašnjem iskustvu da predsednici skupštine stanara nisu imali dovoljno vremena, znanja pa i volje da upravljaju jednom zgradom. Kao i u svakodnevnom životu tako i u samom održavanju zgrade, dosta toga zavisi od ličnog angažovanja. Došlo se ipak do zaključka, kako veliki broj predsednika skupština stanara nije dorastao zadatku koji im je bio dodeljen. Rezultat takvog odnosa pojedinih predsednika skupštine stanara, bio je na žalost i veliki broj zapuštenih zgrada i ulaza, neuređenih i prljavih zajedničkih prostorija, zapuštenih zelenih površina, uništenih dečijih igrališta, a često je bio remećen kućni red i mir.


Veliki broj predsednika skupština stanara u prošlom vremenu nije obavljao kvalitetno svoju funkciju!


Iako se ne tvrdi kako je novi zakon o stanovanju i održavanju zgrada kao i odabir upravnika zgrade najbolje rešenje za jednu stambenu zajednicu, ipak se smatra da on donosi pozitivnija rešenja za razliku od nekih prošlih zakona.

Profesionalne upravnike zgrada odobrava Privredna komora Srbije, ali svakako treba napomenuti kako su svi upravnici zgrada prošli određenu obuku i da se bez te obuke i dozvole Privredne komore Srbije ne mogu profesionalno baviti tim poslom. Sigurno je da se stanari koji prihvate profesionalno upravljanje njihovom zgradom, odmah zapitaju ko to može da bude profesionalni upravnik zgrade u kojoj žive i koje su njegove obaveze.

Sadašnji profesionalni upravnici zgrade, imaju slične obaveze kao i dosadašnji predsednici skupštine stanara. Međutim sadašnja uloga upravnika zgrade znatno je naglašenija, jer on ima obavezu da nadoknadi štetu koja je nastala zbog nekog njegovog propusta, loše procene i na kraju neke loše odluke. Poznato je da dosadašnji predsednici skupštine stanara, nisu imali ovakvu zakonsku obavezu.


Zgrade upravnici


Iako se ne smatra najidealnijim rešenjem za svaku stambenu zajednicu novi zakon o stanovanju i održavanju zgrada donosi znatno kvalitetnija rešenja za razliku od nekih prethodnih zakona!!!


Profesionalni upravnik kao pravno lice, obavezan je da obezbedi normalno funkcionisanje stambene zajednice za koju je zadužen. On takođe ima obavezu da evidentira sve kvarove koje mu stanari saopšte a on to zabeleži i vodi računa o redovnom održavanju zgrade, evidentira sve druge probleme i štetne uticaje u zgradi, ali je dužan i da obezbedi poštovanje kućnog reda i mira i sve to neprekidno 24 časa.

Prednost novog zakona je u tome, što svi stanari imaju pravo da kontrolišu rad upravnika zgrade. Dužnost svakog profesionalnog upravnika je da dva puta godišnje podnese izveštaj o aktivnostima u pređašnjem periodu, što znači da je rad upravnika potpuno transparentan i da podleže sudu javnosti. Napomenuli smo da profesionalni upravnik odgovara stambenoj zajednici, ali odgovara i svakom vlasniku samostalnog dela zgrade, naročito ako vlasnik pretrpi bilo kakvu štetu zbog propusta u radu upravnika.


Profesionalni upravnik je kao pravno lice obavezan da obezbedi normalno funkcionisanje  stambene zajednice!


Svaki profesionalni upravnik ima pravo na naknadu za svoj rad, što iznosi od 250 do 300 dinara po stanu. Cena njegovog rada se određuje na osnovu posebnog ugovora o profesionalnom upravljanju zgradom. Napomenuli smo koliki je iznos koji se upravnicima zgrada isplaćuje po stanu, jer je upravo taj finansijski momenat doveo do velikih kontroverzi među stanarima u našoj zemlji.

Smatramo da je ovaj iznos zaista minimalno povećanje troškova stanara, pre svega ako posmatramo celu priču na duži rok. Treba biti jasno, kako će profesionalno upravljanje zgradom sasvim sigurno dovesti i do veće cene nepokretnosti kako same zgrade, tako i svakog stana.


Profesionalno upravljanje zgradama obezbeđuje veće cene nepokretnosti!


I da pojasnimo onima koji planiraju prodavati svoj stan u održavanoj zgradi da će svoj stan sigurno moći skuplje prodati za razliku od stana koji se prodaje u neodržavanoj i oronuloj zgradi. Zbog kvaliteta usluge koju pruža svaki profesionalni upravnik zgrade, taj upravnik će sigurno vlasnicima stanova i posebnih delova zgrade, obezbediti i određene uštede kućnog budžeta.

Potpuno je jasno kako će novi zakon o stanovanju i upravljanju zgradama koji propisuje prava i nadležnosti profesionalnog upravnika, dovesti i do znatno bržeg rešavanja svakodnevnih problema koji se pojavljuju u stambenim zajednicama. Ove aktivnosti koje propisuje novi zakon, sigurno će stanarima u stambenoj zajednici obezbediti bezbrižniji i staloženiji porodični život bez stresa.


Angažovanjem profesionalnih upravnika zgrada znatno brže se rešavaju nastali problemi stambenih zajednica!


Pojasnili smo u dosadašnjem tekstu sve veće nedoumice u vezi novog zakona o stanovanju i upravljanju zgradama, kao i funkciji profesionalnih upravnika zgrada. Međutim uvek ima onih koji su sumnjičavi oko nekih novina koje se pojavljuju u našem svakodnevnom životu. Ako upravnik zgrade dobro obavlja svoj posao, novi zakon se pokaže kao dobar i ako veći deo stanara neke zgrade i ulaza sve to podržava, kako one koji su i dalje nepoverljivi, animirati da učestvuju u aktivnostima koje slede.

Smatramo da osim profesionalnog upravnika, koji naravno nije svemoguć u edukaciji svojih komšija koje su još rezervisane i neodlučne, trebaju učestvovati i sve komšije koje su pozitivno reagovale na novi zakon o upravljanju zgradama i koje su prihvatile novog upravnika njihove zgrade.

I sledi onaj najteži deo koji kaže: „Kako svog komšiju ubediti da ravnopravno učestvuje u svim budućim troškovima održavanja zgrada“. Jer ako neki od komšija ne želi da učestvuje u troškovima održavanja ulaznih vrata, interfona, lifta, rasvete u ulazu... to automatski znači i manje sredstava za održavanje zgrade i ulaza u kome živite.


Ulaz zgrada
 

Smatramo da je izuzetno pozitivan novi detalj zakona, jer je za donošenje svih odluka u funkcionisanju stambene zajednice, potrebna većina glasova svih stanara koji na taj način odlučuju kolika će biti potrebna minimalna visina sume za potrebe tekućeg i investicionog održavanja.

Potrebno je napomenuti: visina tekućeg i investicionog održavanja stambene zajednice ne može biti manja od one koju odredi opština u kojoj stanari žive!

Značajna stavka novog zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisuje sledeće:
„Ako jedan ili više stanara ne plaća svoj udeo u održavanju zgrade, Stambena zajednica kao poverilac može pokrenuti pred nadležnim sudom izvršni postupak“.

Treba napomenuti i to da su za stanove koji u zgradi još nisu prodati, odgovara investitor koji je dužan da plaća zajedničke troškove. Ukoliko stanari zgrade imaju neki problem, a ne mogu ga rešiti za rešavanje nije više zadužena komunalna policija, već žalbe treba proslediti upravniku zgrade-stambene zajednice. U ovom tekstu smo naveli samo neke osnovne detalje u vezi zakona o stanovanju i održavanju zgrada, jer je tema izuzetno složena i za sve detalje bi trebali napisati jedan znatno duži tekst. Zato vam predlažemo da potražite na internetu opširnije detalje novog zakona.

fotografije: Solis; Pixabay

 

Komentari

Komentar

Gabor 10/Feb/2021

Neka naša generacija zna šta je za održavanje zgrade značio Domar. Verujem da ima onih koji svoj posao Upravnika zgrada obavljaju kvalitetno, a one koji svoj posao ne obavljaju dobro treba smeniti.


Komentar

Dejan 21/Jan/2021

Upravnik je veoma bitna "funkcija". Ja bih ga platio kako treba, naravno ako radi svoj posao kako treba. Svaka zgrada mora da se održava, a uporavnik koordiniše i organizuje radove. Posebno ako je zgrada stara. Šteta što neće ljudi to da rade, ne žele da se svađaju i da gube vreme. Profesionalni upravnici još uvek nisu opravdali svoje postojanje, tako da je najbolje da neko od komšija preuzme ovaj posao, ali da mu svi stanari pomažu koliko mogu. Za mnoge zgrade, ovo je prevelik zadatak, tako i za našu


Komentar

Marina 15/Jan/2021

Ne zivim u stanu pa ne znam kako to izgleda u praksi, ali misljenja sam da stanari zgrade treba da se odnose prema njoj kao i vlasnici kuca prema svojim kucama. Svima je u interesu da se zgrada odrzava i da sve funkcionise kako treba.


Komentar

Lidija 15/Jan/2021

Uh, u mojoj zgradi to je teška boljka. Izabrali smo za upravnika jednog od komšija, koji je početkom pandemije zbrisao u vikendicu i evo, skoro godinu dana ga niko nije video. Kaže da će tamo i ostati, stan je izdao, a mi, da tražimo novog, jer on više ne želi time da se bavi. Milina jedna. To je ono, kad želite da uštedite, pa da ne platite profesionalnog upravnika, za šta je bila većina stanara. Stariji ljudi, penzioneri, pa je i razumljivo, ali eto kako smo "uštedeli". A toliko toga ne funkcioniše... Dobar upravnik itekako vredi.


Napišite komentar